В настоящее время на столичном рынке жилья бизнес-класса с точки зрения насыщенности рынка складывается неоднозначная ситуация. С одной стороны существует большой отложенный спрос на объекты, но он в настоящее время не стимулируется финансовыми механизмами. Ипотека, которая давала возможность постоянного роста спроса в бизнес-классе (по данным исследований потребителей бизнес-класса в докризисный период порядка 20% покупок жилья в данном сегменте осуществлялось с привлечением ипотечного кредита), фактически стала недоступной для более половины потенциальных покупателей. Также на показатель спроса в сегменте бизнес-класса значительно повлияло сокращение среднегодовых доходов, тех, кто не планировал использовать ипотеку и имел отложенные накопления. Кроме того, следует учитывать, что в количественном соотношении сегмент покупателей жилья бизнес класса сильно поредел в виду больших сокращений менеджеров высшего и среднего звена. Еще один не мало важный фактор снижения спроса как в жилье бизнес-класса так и в элитном жилье – снижение до единичных показателей доли покупок с инвестиционными целями (в докризисный период в бизнес –классе такая доля составляла до 30%, в элит-классе – до 25%) . Схема была отработана и приносила реальный доход инвестору. Жизненный цикл строительства дома предполагал значительную разницу в цене на этапе от котлована к готовому объекту (от 30 до 70% в зависимости от стадии входа в проект инвестора). Сейчас инвестиционные сделки имеют значительную долю риска при вхождении инвестора на нулевой стадии (возможность заморозки строительства объекта).
Таким образом, количество реальных покупателей жилья бизнес класса сократилось более чем в 2 раза. А объем предложение жилья бизнес-класса, который надеялись реализовать девелоперы, используя аналитику по росту покупателей в докризисный период, в настоящее время превышает спрос более чем в 2 раза. Несмотря на снижение цен в сегменте бизнес-класса, программы скидок от застройщиков, объем продаж, составляющий более 50% спроса в бизнес-классе, остается замороженным. То есть мы можем сказать, что в текущей ситуации рынок является «мнимо насыщенным».
Существует несколько сценариев развития дальнейшей ситуации. Оптимистичный сценарий: спрос выйдет на уровень до кризисных показателей уже ко второй половине 2010 года. Пессимистичный сценарий: выход из кризиса будет долгим и продлится вплоть до 2014 года, следует ожидать новых потрясений на мировом и российском рынке, что повлечет за собой значительное снижение доходов населения, кардинальное изменение цен на рынке недвижимости, уход сегмента среднего класса в эконом-сегмент, при этом многие объекты, запланированных к вводу в 2011-2012 гг. так и останутся бумажными проектами.
Наиболее реалистичный: при выходе из кризиса, при стабилизации финансовых, ипотечных механизмов, при росте доходов среднего и выше среднего классов (к 2011 году), рынок постепенно будет приходить в равновесное состояние, а к 2012 году возможен дефицит нового предложения, так как объем квартир, выставленные на продажу в 2008-2009 гг. (порядка 2 млн. кв.м.), не сможет удовлетворить отложенный спрос.
Элитная недвижимость.
При рассмотрении показателей насыщенности рынка элитного жилья можно привести следующие данные.
В докризисный период на первичном рынке элитного жилья реализовывалось порядка 400-500 квартир в год. Объем продаж с 2006 года показывал рост порядка 15-25% в год, Показатели первого полугодия 2009 года – около 130 квартир (но 80% сделок, совершалось в объектах находящиеся на финальной или завершенной стадии строительства). Таким образом, фактически объем продаж сократился в 2 раза. При этом, по данным риэлторов, в стадии ожидания дальнейшего снижения цен и выхода элитных объектов на финальную стадию, в так называемых «стоп-листах» более двухсот клиентов.
В элитном сегменте жилья, начиная с 2006 года, рынок, в отличие от сегмента бизнес-класса, постепенно двигался к определенному показателю насыщенности. Согласно докризисным прогнозам эта черта должна была быть преодолена к 2010 году. Но кризис внес свои коррективы и на этом сегменте рынка. Количество площадей в объектах, предлагаемых к реализации, сократилось более чем в 10 раз (в 2009 году планировалось к вводу 450000 кв.м. элитного жилья, по данным первого полугодия общий объем завершенного строительства не превысил 30000 кв.м.). При этом потенциальный спрос на уровне 400-500 квартир в год сохранился, но около 60% покупателей находятся в режиме ожидания.
Как указывалось ранее, в качестве инвестиционной покупки рынок элитного жилья в настоящее время рассматривается единичными покупателями. К тому же, резкого снижения цены на элитное жилье в Москве вряд ли следует ожидать при реалистичном прогнозе развития ситуации, так как рынок находится в ситуации ограниченного предложения по реальным объектам (имеется в виду объекты на финальной стадии строительства). В первом полугодие 2009 года средние цены сделок на первичном рынке элитного жилья составили около 16,5 тыс.$ за квадратный метр. По мнению риэлторов цены сделок во втором полугодии 2009 года будут колебаться в диапазоне +/- 10-15% от показателя первого полугодия. Что касается объектов, находящиеся на стадии котлована, то спрос на них в текущий момент фактически отсутствует и никакие маркетинговые механизмы, связанных со стимулированием продаж и снижением цен, не могут на него повлиять. Лучший маркетинговый ход в данной ситуации – это рост этажей, но при ограниченном финансировании строительства это становится маловероятным для большинства девелоперов. В 2010 году эксперты рынка элитной недвижимости прогнозируют сохранение уровня цен второй половины 2009 года, а также возможный рост цен в диапазоне 15%. Конечно же, следует учитывать, что значительным изменениям подвергнутся высшие показатели стоимостных пределов на переоцененные объекты (напомним, что стоимость некоторых квартир в докризисный период превышала 45000 $ за кв.м.). В среднесрочной перспективе (2010-2012 гг.) тенденция роста цен в условиях ограниченного нового предложения элитного жилья в Москве сохранится.